El precio de la vivienda se acelera en las principales ciudades: así está por distritos

En el último trimestre de 2024 el mercado inmobiliario español pisó el acelerador con subidas de precios más pronunciadas y generalizadas que en los meses precedentes. Este dinamismo es la consecuencia directa del cambio de dirección de la política monetaria del BCE que, en junio pasado, empezó a bajar los tipos de interés a medida que la inflación se iba moderando. Esto derivó en un menor coste hipotecario y una mayor facilidad de acceso al crédito, dos aspectos que catapultaron la demanda residencial -que se había mantenido en niveles robustos desde 2021 y se ha disparado en los últimos meses-.

Las compraventas de vivienda se dispararon después del verano y subieron un 18,1% en octubre respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar las 63.667 operaciones en un solo mes, según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado. El consenso de expertos de EXPANSIÓN calcula que las compraventas totales del ejercicio 2024 crecerán un 6,5%, hasta rozar las 642.000.

Demanda reforzada

"Este alto nivel de actividad se apoya en la resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares que durante el último año han contribuido a mantener la solvencia de una demanda que ha aumentado a causa de la inmigración y de las compras de no residentes", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Este interés por comprar ha impulsado de media un 4,4% interanual los precios inmobiliarios en España en el último trimestre, según las cifras de esta tasadora.

"Al dinamismo continuado que han mostrado los precios residenciales en las zonas de costa durante todo el año, se une un impulso renovado en un número creciente de polos de empleo que se habían mantenido en el entorno de la estabilización durante varios trimestres", añade Arias.

En este sentido, el último informe de Tinsa destaca el comportamientos de las seis mayores capitales del país por número de habitantes. En primer lugar, pone el foco en Madrid donde el precio de la vivienda cerró 2024 creciendo un 7,1% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supuso un aumento del ritmo de encarecimiento frente al 4,6% registrado durante los meses de verano. De esta forma, el metro cuadrado se situó en 4.030 euros y se consolidó como una de las capitales españolas más caras, sólo superada por San Sebastián (4.412 euros/m2). Además, con este nivel de precios, el mercado madrileño se coloca ya muy cerca del máximo histórico alcanzado durante de la época de la burbuja al estar sólo un 0,2% por debajo.

En Barcelona, el inmobiliario tuvo un comportamiento algo más contenido en el cuarto trimestre al encarecerse un 5,7%, hasta los 3.937 euros. La Ciudad Condal todavía está un 9,2% por debajo de los precios récord alcanzados en 2007. Sin embargo, la tasa de esfuerzo para adquirir vivienda supera en todos sus distritos con creces la recomendada por los expertos, que se sitúa en el 30% de los ingresos. Así, por ejemplo, en Ciutat Vella se eleva hasta el 74% y en Eixample, hasta el 64%.

Más allá de estas dos grandes capitales -que aglutinan los dos mayores mercados de la vivienda- , la aceleración se confirmó también en Málaga (12,4%). De hecho, esta ciudad, con 2.536 euros/m2, está en máximos históricos. Para Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, "Málaga se ha convertido en la capital económica de Andalucía, superando a Sevilla, y eso se refleja en el auge que está protagonizando y que ya arrastra a otros municipios cercanos como Rincón de la Victoria o Alhaurín de la Torre".

Por su parte, Valencia es la capital con un mayor aumento del precio en el último año (11,8%) frente al del conjunto de la provincia (6,5%). En este caso, "la capital del Turia lleva mucho tiempo yendo bien, pero ahora se une el efecto de la dana", asegura Bernardos que apunta que el traslado entre zonas "va a presionar aún más los precios" en la ciudad de Valencia, dado el fuerte impacto en las localidades afectadas directamente. A pesar del impulso de los últimos meses, el metro cuadrado está en 2.243 euros. Este nivel todavía está lejos de otras grandes ciudades y, por eso, genera un gran interés inversor.

Además, aunque en menor medida, también tuvieron un comportamiento alcista Zaragoza (4,4%) y Sevilla (3,8%). Ambas ciudades atraen menos al comprador internacional que el resto y eso modera las subidas.

De cualquier forma, Bernardos pronostica un cambio en la demanda en toda España que también va a tener su reflejo en las principales capitales. "Hasta ahora las compras las han impulsado la clase media-alta y la inversión, pero con la mejora de la financiación van a aumentar las adquisiciones entre la clase media-baja; esto va a hacer que las periferias de las ciudades y las zonas más humildes se encarezcan a un mayor ritmo que el centro", explica. Aun así, defiende que el boom va a ser generalizado y en los polos de empleo se pueden ver alzas del precio por encima del 12% en 2025.

Madrid: hasta siete distritos se encarecen un 9% o más

La vivienda se encareció en la capital un 7,1% , hasta los 4.030 euros. Todos los distritos reflejan incrementos interanuales de precio de entre el 2,4% y el 10%. El barrio que más subió respecto al año anterior fue Ciudad Lineal (10%), situado en el este de la ciudad. También otras áreas del sur como Villaverde (9,1%), Arganzuela (9,1%) y La Latina (9,1%) protagonizaron subidas destacadas.

Pero, además, el distrito prime por excelencia en la capital, el Barrio de Salamanca, tuvo un comportamiento alcista con un incremento interanual del 9%, al igual que Moncloa-Aravaca y Moratalaz (ambos con un 9%). En el otro lado, los aumentos más moderados, por debajo del 5%, se vieron en Barajas (2,4%), San Blas (3,4%), Hortaleza (3,9%), y Fuencarral- El Pardo (4,4%). Los valores medios más elevados, superando los 5.000 euros/m2, se localizan en el distrito de Salamanca (6.422 euros/m2), Chamberí (5.952 euros/m2), Centro (5.360 euros/m2), Chamartín (5.328 euros/m2) y Retiro (5.002 euros/m2). En el extremo opuesto, los precios más reducidos se ubican en Villaverde (2.182 euros/m2), Puente de Vallecas (2.222 euros/m2) y Usera (2.182 euros/m2).

Barcelona: sus barrios se encarecen a un ritmo moderado

Barcelona es otro de los principales polos de empleo de España y la segunda capital más poblada. Sin embargo, su mercado de la vivienda se mostró a cierre de 2024 algo menos dinámico que el madrileño y presentó una subida del 5,7% (hasta los 3.937 euros/m2). Así, los precios de los distritos experimentaron incrementos interanuales de entre el 1,1 % y el 7,3 %, con el grueso de los distritos creciendo entre 3% y 6%. A la cabeza se situó el céntrico barrio del Eixample (7,3%), seguido de Sant Martí (6,3%), Horta-Guinardó (6,2%), Nou Barris (5,8%) y Sant Andreu (5,7%).

Por su parte, los menores aumentos se dieron en Ciutat Vella (1,1%), Les Corts (3,3%) y el exclusivo Sarriá-San Gervasi (3,6%). Este último es el barrio más caro de la Ciudad Condal con el metro cuadrado en los 5.184 euros (de hecho, es el único en la capital catalana que supera la barrera de los 5.000 euros/m2). Le siguen Les Corts (4.650 euros/m2), Eixample (4.553 euros/m2) y Gràcia (4.213 euros/m2). En otro lado del ránking, los valores medios más reducidos se ubican en Nou Barris (2.588 euros/m2), Horta-Guinardó (3.175 euros/m2) y Sant Andreu (3.203 euros/m2).

Málaga: la mayor alza entre los polos de empleo

Esta ciudad andaluza protagonizó a cierre de 2024 la subida del precio más acusada, con un 12,4%. Así, alcanzó su máximo histórico en los 2.536 euros/m2. Además, alberga la zona que más se disparó entre las grandes ciudades. Se trata de Palma Palmilla, un barrio humilde situado en el norte de la ciudad, en el margen derecho del río Guadalmedina. Este distrito se encareció un 28,1% en los últimos doce meses. Le siguieron también con alzas destacadas Ciudad Jardín (15%), Este (14,9%) y Centro (13,6%). Por debajo de la media, se situaron otras áreas como Bailén Miraflores (11,9%), Carretera de Cádiz (11,9%), Teatinos-Universidad (11,6%), Cruz de Humillero (11,3%) y Churriana (11,1%).

Finalmente, los avances más leves se dieron en Campanillas (6,5%) y Puerto de la Torre (7,7%). Esta ciudad costera ha vivido una gran transformación en los últimos años atrayendo a muchas empresas e inversores, que han impulsado la demanda y le han llevado a protagonizar un auténtico boom inmobiliario. Actualmente, los distritos más exclusivos son Este (3.504 euros/m2), Centro (3.024 euros/m2) y Teatinos Universidad. En el otro extremo, los barrios más económicos son Campanillas (1.690 euros/m2), Ciudad Jardín (1.739 euros/m2) y Bailén-Miraflores (2.019 euros/m2).

Valencia: doce áreas suben por encima del 10%

El precio de la vivienda aumentó de media en la capital del Turia un 11,8% interanual en el último trimestre de 2024, hasta los 2.243 euros/m2. Todas las zonas de Valencia se encarecieron con interanuales elevadas, entre el 2,4 % y el 19,9 %, con el grueso de los distritos creciendo entre el 9% y el 16%. Las mayores subidas se sitúan en los barrios de Jesús (19,9 %), Patraix (18,6 %), Poblados del Sur (16,3 %), Extramurs (15,3%), Camins al Grau (14,1%) y El Pla del Real (13,1%). Completan la lista de las áreas con incrementos superiores al 10%: L' Olivereta (13%), Algirós (12,6%), Benimaclet (12,3%), Poblados del Oeste (11,4%), Quatre Carreres (11,2%) y Rascaña (11,1%).

En el otro lado, los aumentos más moderados se vieron en Poblados Marítimos (2,4%), Campanar (4,6%), Ciutat Vella (5,7%), Benicalap (6%), Eixample (7,8%), Poblados del Norte (9,1%) y La Sidia (9,8%). Sólo hay un barrio que supera los 3.000 euros/m2: Ciutat Vella (3.113 euros/m2). Tras éste, las zonas más caras son: Eixample (2.984 euros/,2), El Pla del Real (2.741 euros/m2), Extramur (2.494 euros/m2) y Campanar (2.347 euros/m2). Por otra parte, los valores medios más reducidos se ubican en Poblados del Oeste (1.333 euros/m2), Poblados del Norte (1.425 euros/m2) y Rascaña (1.493 euros/m2).

Sevilla: el incremento más moderado

Los precios inmobiliarios subieron un 3,8% en la capital de Andalucía, hasta los 2.185 euros/m2. De esta forma, registró el aumento más suave entre los grandes polos de empleo de España. Por distritos, hay que subrayar las alzas de Cerro-Amate (7,5%), Macarena (6,9%), Triana (6,2%), Nervión (5,9%) y Palmera-Bellavista (5,3%).

También con subidas por encima de la media destacaron Este-Alcosa-Torreblanca (4,9%), Los Remedios (4,9%), Casco Antiguo (4,2%) y Norte (3,9%).

Sin embargo, el precio cayó en Sur (-2%) y avanzó levemente en San Pablo- Santa Justa (1%).

Las zonas más caras para vivir en Sevilla son: Casco Antiguo (3.132 euros/m2), Los Remedios (2.925 euros/m2),Nervión (2.840 euros/m2) y Triana (2.739 euros/m2). En el otro lado, las zonas con el precio más barato son: Cerro-Amate (1.311 euros/m2), Norte (1.621 euros/m2), Este-Alcosa-Torreblanca (1.763 euros/m2) y Macarena (1.768 euros/m2). Los expertos apuntan varios aspectos que marcan este mercado. Por un lado, que es muy heterogéneo, ya que cuenta con algunos de los barrios con las rentas per cápita más bajas de España y eso aumenta la brecha entre unas zonas y otras. Y, por otro, la gran proliferación de pisos turísticos en el centro.

Zaragoza: el metro cuadrado más barato

La vivienda se encareció un 4,4% en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar los 1.790 euros/m2. De esta forma, ostenta el precio medio más bajo entre las ciudades españolas con más población. En este sentido, uno de los factores clave es que Zaragoza cuenta todavía con mucho terreno para construir. A finales de 2024, registró variaciones interanuales de entre el 0% y el 11,9 %, con el grueso de los distritos creciendo entre el 4% y el 8%. Las subidas más acusadas se dieron en La Almozara (11,9 %), San José (8,4 %) y Casco Antiguo (7,3%), Oliver-Valdefierro (5,7%), Margen Izquierda (5,2%), Universidad (4,8%) y Las Fuente (4,5%).

Por su parte, el precio se mantuvo sin variación en Barrio Rurales Oeste (0%). Además, los menores incrementos se produjeron en Delicias (1,2%), Torrero-La Paz (2,4%), Barrios Rurales Norte (3%) y Centro (3,2%).

Precisamente, en este último distrito se paga el valor unitario más alto de la ciudad con 2.049 euros/m2. También por encima de 2.000 euros, se sitúa el barrio de Universidad (2.016 euros/m2). En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos se ubican en Barrios Rurales Oeste (1.141 euros/m2), Barrios Rurales Norte (1.328 euros/m2), Las Fuentes (1.468 euros/m2) y Delicias (1.531 euros/m2).